Comment éviter les locataires mauvais payeurs : stratégies et conseils

Face à la multiplication des cas de loyers impayés, les propriétaires bailleurs se montrent de plus en plus inquiets quant au choix de leurs locataires. Comment sélectionner un locataire fiable et éviter les mauvais payeurs ? Cet article vous livre des conseils avisés pour sécuriser vos revenus locatifs.

1. Vérifier la solvabilité du locataire

La première étape cruciale pour éviter les mauvais payeurs est de vérifier la solvabilité du candidat locataire. Il est recommandé de demander les trois dernières fiches de paie, le contrat de travail ainsi qu’une copie d’une pièce d’identité. La règle générale consiste à s’assurer que le revenu mensuel du locataire soit au moins trois fois supérieur au montant du loyer charges comprises. Toutefois, cette règle ne garantit pas une situation financière stable sur le long terme, il est donc important d’examiner attentivement l’ensemble des documents fournis.

2. Demander des garanties

Pour minimiser les risques d’impayés, il est vivement conseillé de demander une caution solidaire, c’est-à-dire une personne qui s’engage à régler les dettes du locataire en cas de défaillance. Cette caution doit elle-même être solvable et fournir les mêmes documents que le locataire principal. La loi Elan, entrée en vigueur en 2018, a également introduit la garantie Visale, un dispositif gratuit et accessible à tous les propriétaires qui louent à des locataires de moins de 30 ans, ou aux salariés nouvellement embauchés. Cette garantie couvre les impayés de loyers et charges pendant toute la durée du bail.

3. Rédiger un bail solide

Un bail bien rédigé est essentiel pour se protéger en cas de litige. Il doit comporter toutes les clauses nécessaires pour encadrer la location, y compris celles relatives aux travaux, aux charges locatives, à l’assurance habitation et autres obligations du locataire. Il est également important d’y inclure une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement des loyers après une mise en demeure restée infructueuse.

4. Souscrire à une assurance loyers impayés

Même avec toutes les précautions prises, il peut arriver qu’un locataire ne paie pas son loyer. Pour se prémunir contre ce risque, il est possible de souscrire à une assurance loyers impayés (GLI). Cette assurance couvre généralement entre 70% et 100% des loyers impayés, selon le contrat choisi. Attention toutefois aux conditions d’éligibilité et aux exclusions de garantie, qu’il convient d’étudier attentivement avant de s’engager.

5. Entretenir une bonne relation avec le locataire

Une communication régulière et transparente avec le locataire permet de prévenir les impayés. En cas de difficulté financière passagère, il est parfois préférable de trouver un arrangement amiable (échelonnement des paiements, report de loyer) plutôt que d’entamer une procédure longue et coûteuse. Il est également important de rester attentif aux éventuels signes de détresse financière du locataire (retards répétés, chèques sans provision), qui peuvent annoncer des impayés.

6. Agir rapidement en cas d’impayés

Enfin, si malgré toutes ces précautions, un impayé survient, il est essentiel d’agir rapidement pour limiter l’ampleur des pertes. Après une mise en demeure infructueuse, il convient d’engager une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le paiement des sommes dues. Plus cette démarche est entreprise tôt, plus les chances de récupérer les loyers impayés sont grandes.

En somme, pour éviter les locataires mauvais payeurs, il est essentiel de vérifier leur solvabilité, exiger des garanties solides, rédiger un bail conforme à la législation et souscrire éventuellement à une assurance loyers impayés. L’entretien d’une bonne relation avec le locataire et la réactivité en cas d’impayés sont également des facteurs clés pour sécuriser vos revenus locatifs.