Le choix entre une assurance loyers impayés et une caution est souvent source de questionnement pour les propriétaires bailleurs. Les deux dispositifs ont pour objectif de protéger le propriétaire en cas de défaillance du locataire, mais présentent des différences notables. Cet article vous propose un tour d’horizon des solutions existantes et de leurs spécificités.
La caution : définition et fonctionnement
La caution est une garantie personnelle fournie par un tiers, souvent un proche du locataire, qui s’engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La caution peut être solidaire ou simple. Une caution solidaire permet au propriétaire de se retourner directement contre le garant dès le premier impayé, alors que la caution simple nécessite d’attendre l’épuisement des recours contre le locataire.
Cette solution présente l’avantage d’être simple et gratuite pour le propriétaire, mais elle peut engendrer des tensions familiales ou amicales. De plus, certains candidats locataires peinent à trouver un garant solvable et disponible, ce qui limite leur accès au logement.
L’assurance loyers impayés : principe et avantages
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie loyers impayés (GLI), est un contrat souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance. Elle couvre le propriétaire contre les risques d’impayés de loyer, de charges et de taxes, ainsi que les éventuels frais de contentieux et de remise en état du logement. Le montant des garanties et les conditions varient selon les contrats, mais la plupart des assurances proposent une couverture à hauteur de 70 000 à 100 000 euros.
Opter pour une assurance loyers impayés présente plusieurs avantages :
- La protection est plus complète et sécurisante que la caution, car l’assurance prend en charge les impayés dès le début de la défaillance du locataire.
- Le recouvrement des créances est assuré par la compagnie d’assurance, ce qui évite au propriétaire d’engager des démarches souvent longues et coûteuses.
- La garantie s’applique quelle que soit la solvabilité du locataire, contrairement à la caution qui dépend d’un tiers.
Inconvénients et coûts de l’assurance loyers impayés
Cependant, l’assurance loyers impayés présente également quelques inconvénients :
- Le coût : le montant de la prime varie généralement entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers charges comprises. Cette dépense peut constituer un frein pour certains propriétaires.
- Les conditions d’éligibilité : pour souscrire une assurance loyers impayés, le propriétaire doit s’assurer que le locataire présente des garanties suffisantes (revenus stables et supérieurs à un certain plafond, absence de contentieux locatifs…), ce qui peut restreindre le choix des candidats.
- Les exclusions de garantie : certains sinistres, tels que les dégradations volontaires ou les impayés consécutifs à un décès, ne sont pas toujours couverts par l’assurance.
Il est donc important de bien étudier les conditions du contrat avant de souscrire une assurance loyers impayés.
Comparer et choisir entre assurance loyers impayés et caution
Pour choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution, il convient de peser les avantages et inconvénients de chaque solution en fonction de sa situation personnelle et des spécificités du logement concerné. La plupart des propriétaires optent pour une assurance loyers impayés lorsqu’ils louent un bien immobilier de grande valeur ou si le locataire présente un profil à risque. En revanche, la caution peut être préférée pour des logements plus modestes ou en cas de relations de confiance entre le propriétaire et le locataire.
Quelle que soit la solution choisie, il est essentiel d’évaluer régulièrement la solvabilité du locataire et d’entretenir une relation de confiance avec lui afin d’anticiper au mieux les éventuelles difficultés financières.