La transmission d’un bien immobilier à ses héritiers peut s’avérer coûteuse en raison des droits de succession à payer. Face à cette problématique, il est légitime de rechercher des solutions pour optimiser la transmission de son patrimoine tout en respectant la législation en vigueur. Cet article vous présente les différentes stratégies et conseils pour éviter ou réduire les droits de succession sur un bien immobilier.
1. La donation entre vifs
La donation entre vifs est un acte par lequel vous transmettez de votre vivant une partie ou la totalité de votre patrimoine à vos héritiers. Elle permet d’anticiper la transmission du patrimoine et ainsi d’éviter ou réduire les droits de succession. En effet, les abattements fiscaux accordés aux donations sont renouvelables tous les 15 ans, ce qui permet d’alléger progressivement la charge fiscale au fil du temps.
2. L’assurance-vie
L’assurance-vie est un outil privilégié pour transmettre un capital hors droits de succession dans certaines limites. En effet, les sommes versées sur un contrat d’assurance-vie avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Au-delà, les capitaux transmis sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 20 % jusqu’à 700 000 €, puis de 31,25 % au-delà. Il est donc intéressant d’utiliser l’assurance-vie pour transmettre un capital en complément d’un bien immobilier.
3. La démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien) de l’usufruit (droit d’user et de percevoir les revenus du bien). Cette stratégie permet au donateur de conserver l’usufruit du bien immobilier tout en transmettant la nue-propriété à ses héritiers. À son décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et les héritiers récupèrent la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession.
4. Le pacte Dutreil
Le pacte Dutreil, également appelé pacte d’actionnaires, permet aux détenteurs d’une entreprise individuelle ou familiale de transmettre leurs parts sociales à leurs héritiers avec une exonération partielle des droits de mutation. Si le bien immobilier concerné est détenu par une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés, le pacte Dutreil peut être une solution intéressante pour réduire les droits de succession.
5. La tontine
La tontine est un contrat par lequel deux personnes s’engagent mutuellement à se transmettre un bien immobilier en cas de décès. À la disparition d’un des contractants, le survivant devient automatiquement propriétaire du bien sans avoir à payer de droits de succession. Toutefois, cette solution présente des inconvénients, notamment en termes de droits de mutation lors de la constitution du contrat et en cas de donation ultérieure aux héritiers.
6. La SCI familiale
La société civile immobilière (SCI) familiale est une structure permettant de détenir un bien immobilier en commun avec ses enfants ou petits-enfants. Les parts sociales peuvent être transmises progressivement via des donations, bénéficiant ainsi des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. De plus, la gestion du bien immobilier est facilitée par la SCI, qui peut également permettre d’optimiser les revenus locatifs.
En somme, plusieurs stratégies existent pour éviter ou réduire les droits de succession sur un bien immobilier. Chaque situation étant unique, il est important de se rapprocher d’un professionnel du patrimoine afin d’étudier les solutions les plus adaptées à votre cas particulier.