Le monde du travail connaît de profondes mutations, et le développement des espaces de coworking en est une manifestation éclatante. Ces lieux innovants, qui permettent à des entrepreneurs et travailleurs indépendants de partager des bureaux et des services, ont pris une place croissante dans le paysage immobilier commercial. Dans cet article, nous analysons l’impact du coworking sur ce marché spécifique, ainsi que les perspectives d’évolution pour les années à venir.
Le succès grandissant des espaces de coworking
Le concept de coworking est né aux États-Unis au début des années 2000, avec pour ambition de répondre aux besoins d’une nouvelle génération d’entrepreneurs et travailleurs freelance souhaitant disposer d’un espace de travail flexible et convivial. Depuis lors, le phénomène n’a cessé de prendre de l’ampleur : selon une étude menée par la firme de conseil JLL en 2019, on dénombre près de 35 000 espaces de coworking dans le monde, dont plus de 3 000 en France.
Ces espaces séduisent par leur offre adaptée aux nouvelles attentes professionnelles : flexibilité des horaires et des contrats, cadre stimulant favorisant la créativité et les échanges entre coworkers, services annexes tels que cafétéria ou salles de réunion… Autant d’éléments qui expliquent leur attrait auprès d’une clientèle variée, allant des freelances aux start-ups, en passant par les entreprises traditionnelles souhaitant offrir à leurs salariés des conditions de travail agréables et flexibles.
Des conséquences multiples sur le marché immobilier commercial
Le développement des espaces de coworking a eu des répercussions importantes sur le marché immobilier commercial. Tout d’abord, il a contribué à augmenter la demande en surfaces de bureaux, en particulier dans les grandes villes où ces espaces se sont rapidement multipliés. Par exemple, selon l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) de la région Île-de-France, la part du coworking dans les transactions locatives de bureaux est passée de 1% en 2016 à 9% en 2018.
Cette tendance a également conduit à une diversification de l’offre immobilière, avec l’apparition d’acteurs spécialisés tels que WeWork ou Regus, mais aussi la création de nouveaux formats d’espaces de travail alliant bureaux et services annexes (salles de sport, crèches…). Les propriétaires et investisseurs ont ainsi dû adapter leur stratégie pour répondre aux attentes spécifiques du marché du coworking : rénovation et transformation d’immeubles existants, adaptation des baux commerciaux pour intégrer des clauses de flexibilité…
Un impact positif sur la valorisation des actifs immobiliers
Dans un contexte où les taux d’intérêt restent bas et où les rendements attendus par les investisseurs sont faibles, le développement du coworking a également eu un impact positif sur la valorisation des actifs immobiliers concernés. En effet, les espaces de coworking génèrent généralement des revenus locatifs supérieurs à ceux des bureaux traditionnels, en raison de la densité d’occupation plus élevée et des services annexes proposés.
« Le coworking est perçu par les investisseurs comme une source de diversification et de sécurisation des revenus », explique ainsi Marie-Laure Leclercq de Sousa, directrice du département Research chez BNP Paribas Real Estate. « Les immeubles intégrant du coworking sont désormais mieux valorisés et peuvent constituer un argument lors de la recherche d’un acquéreur. »
Des défis à relever pour pérenniser le modèle
Si le succès du coworking est incontestable, celui-ci doit encore relever certains défis pour assurer sa pérennité. Tout d’abord, il convient de veiller à l’équilibre entre l’offre et la demande : alors que certains observateurs évoquent un risque de saturation du marché dans certaines villes, d’autres soulignent que le taux d’occupation des espaces existants reste globalement élevé.
Par ailleurs, le modèle économique du coworking repose en grande partie sur la flexibilité des contrats proposés aux occupants. Cette caractéristique peut toutefois se révéler problématique en cas de retournement conjoncturel : « En période de crise économique ou financière, les entreprises pourraient être tentées de réduire leurs coûts en renonçant à leur espace de coworking », analyse Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoStat Group. « Les acteurs du secteur devront donc être vigilants et anticiper ces éventuelles fluctuations. »
Malgré ces incertitudes, le coworking semble bien parti pour continuer à transformer en profondeur le marché immobilier commercial. S’il convient de rester attentif aux évolutions et aux défis à venir, il est indéniable que cette nouvelle forme de travail a su séduire un large public et s’adapter aux besoins d’un monde professionnel en pleine mutation.
Le développement rapide des espaces de coworking a eu un impact significatif sur le marché immobilier commercial, en modifiant les attentes des utilisateurs et des investisseurs. Les acteurs du secteur doivent désormais composer avec cette nouvelle donne, qui semble promise à un bel avenir malgré les défis à relever.